2026-2029 emlak vergisi değerlerinde yüzde 500’e varan artış: Takdir kararları yine yargıya taşınıyor

2026-2029 emlak vergisi takdirleri kamuoyunun gündeminde.
İşte Apak’ın yazısının tamamı:
Bina, arsa ve yerler için, dört yılda bir belirlenecek olan emlak vergi bedelinin tespitiyle ilgili taban arsa ve arazi metrekare ünite paha takdirleri belirlendi. Dünya’dan Talha Apak mevzuyla ilgili “Yeni emlak vergisi kıymetlerine dava açma hakkı var” başlıklı yazı kaleme aldı.
Bu kıymetler önümüzdeki dört yıl için (2026-2029) uygulanacak olup, bilhassa İstanbul’da kimi ilçelerde emlak vergisi bedellerindeki artışın yüzde 500’lere ulaştığı kamuoyuna yansımış durumda. Her dört yılda bir gündeme gelen hususun evvelki yıllarda olduğu üzere tekrar yargıya taşınacağı görülüyor.
Emlak Vergisi Kanunu gereği, emlak vergisi kıymet tespiti takdir kurullarınca dört yılda bir yapılıyor ve belirlenen pahalar üzerinden ayrıyeten her yıl tekrar değerleme oranının yarısı kadar emlak vergisi alınıyor. 2026 yılı ve devamındaki üç yıl için, emlak vergisi hesabında baz alınacak ve takdir komisyonlarınca beklenenin üzerinde belirlenmiş olan emlak vergisi bedelleri nedeniyle taşınmaz sahiplerinin dava haklarını kullanmaları kelam konusu. Gayrimenkul sahibi kişi yahut kurumlar, kendilerine tebliğ edilen yeni kıymetlere bildirim tarihinden itibaren en geç 30 gün içerisinde vergi mahkemelerine dava açabiliyor.
YASAL MEVZUAT NE DİYOR?
213 sayılı Vergi Usul Kanunu gereği, takdir komitelerinin arsalara ve yere ilişkin taban ölçüde birim bedel tespitine ait dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk sürecinin (Emlak Vergisi Kanunu’nun ilgili hususu dahil) yapılacağı, mühletin başlangıcından en az altı ay evvel karara bağlanarak, yerlere ilişkin olanlar takdirin ilgili bulunduğu vilayet ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, yere ilişkin olanlar ise vilayet merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.
Büyükşehir belediyesi bulunan vilayetlerde takdir kurulu kararları, vali yahut vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar yahut vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, özgür muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez kuruluna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine bildiri edilen kararları 15 gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen bedelleri ilgili takdir komitesine geri gönderir. Merkez komitesince farklı paha belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komitelerince yine takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.
Kesinleşen minimum ölçüde arsa ve arazi ünite bedelleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir. Vergi Usul Kanunu ve Emlak Vergisi Kanunu’nun ilgili husus hükümleri mucibince, takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenen emlak vergisi bedellerinin ilgililere bildiri edilmesi zaruridir. Maliye Bakanlığı Gelir Yönetimi Başkanlığı’nca takdir komitelerine ilgili bildirim süreçlerini 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar yapmaları istikametinde talimat yayımladı. Bu müddet de geçmiş olmasına karşın ve tebligatların çoğunlukla mahalle muhtarlıklarına yapılması sebebiyle birçok kişinin bu bahisten haberdar olmadığı görülüyor.
TAKDİR KURULUNUN TAKDİR SÜRESİ
213 sayılı Kanunun ilgili fıkrasında; takdir kurullarının arsalara ve toprağa ilişkin minimum ölçüde ünite paha tespitine ait dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk sürecinin (Emlak Vergisi Kanunu’nun ilgili fıkrası dahil) yapılacağı müddetin başlangıcından en az altı ay evvel karara bağlanarak, yerlere ilişkin olanlar takdirin ilgili bulunduğu vilayet ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ilişkin olanlar vilayet merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir. Bu karar uyarınca minimum ölçüde arsa ve arazi metrekare ünite kıymet takdir süreçlerinin tamamlanarak karara bağlanması ve kararların ilgililere bildirimi süreçlerinin 30 Haziran 2025 günü mesai saati bitimine kadar yapılması gerekir.
DAVA AÇMA HAKKI VE TÜREL SONUÇLAR
Anayasa Mahkemesi bir kararında; “Emlak vergisi mükelleflerinin ödeyeceği verginin hesaplanmasında temel alınan takdir kurulu kararları idari bir tasarruf olduğu için buna karşı mükelleflere yargı yolunun kapatılması, Anayasayla güvence altına alınmış olan hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmamaktadır” diyerek mükelleflerin de dava açma hakkı olduğunu vurguluyor. Vergi mahkemeleri, bu çeşit davalarda direkt takdir edilen artış oranlarına bakmakla yetinmez; çoklukla keşif yapılır, eksper atanır.
İdari Yargılama Metot Kanununa nazaran, vergi süreçlerinde dava açma müddeti 30 gün olarak belirlenmiştir. Bu müddet emlak vergisi kıymetlerine ait kararların, kurum ve kişilere bildirimi ile başlar. Takdir komisyonu kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değerler mutlaklaşır. Takdir komitesi kararlarına karşı vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmakla birlikte temele ait bir karar verilmedikçe takdir kurulu kararlarının uygulanmasına devam edilir.
Davanın kazanılması halinde, takdir kurullarınca derhal yeniden takdir yapılması gerekmektedir. Yine yapılacak takdirlerle ilgili takdir komitesi kararları gerekçeli olacak ve münasebette taban ölçüdeki arsa ve arazi metrekare birim kıymetlerinin vergi mahkemesi kararı dikkate alınarak belirlendiği açıklanacaktır. Vergi mahkemesince takdir kurulu kararları üzerine kısmen iptal, kısmen tasdik kararı verilmesi halinde, kararın iptal edilen kısmı için üstte belirtilen açıklamalara nazaran süreç yapılacaktır. Bu durumda takdir komisyonları yalnızca iptal edilen pahalar hakkında karar vermesi gerekecektir.
Yargı kararları üzerine takdir komisyonlarınca yine verilen kararlar ile daha önce verilen kararlardan katılaşanlar, belediye ve muhtarlıklarda ilana mahsus yerlere asılmak suretiyle 2026 yılının Mayıs ayı sonuna kadar mükelleflere duyurulacak. Vergi mahkemesi kararları üzerine tekrar takdir edilen bedellerin Danıştay’dan nihai karar alınıncaya kadar uygulanmasına devam edilecek.
Vergi mahkemeleri yahut Danıştay nezdinde dava açılması halinde, bu mercilerden kararların hızla alınmasını temin etmek için belediyeler ve valilikler, savunma ve dava dilekçelerinin ismi geçen mercilere mümkün olan en kısa mühlet içinde ulaştırılmasını sağlayacaklar. Arsa takdir kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda muhatap, karara iştirak eden belediye olacaktır. Danıştay’ın kesin kararı yahut (vergi mahkemesinin kesinleşen kararı) öteki belediyeleri de ilgilendirdiği takdirde, kararın birer örneği ilgili belediyelere gönderilecektir.
30 Gün İçerisinde Dava Açılması Gerekiyor
Görüldüğü üzere, İdari Yargılama Yol Kanununa nazaran, vergi işlemlerinde dava açma mühleti 30 gün olarak belirlenmiş. Bu mühlet emlak vergisi kıymetlerine ait kararların, kurum ve bireylere bildirimi ile başlamakta. Bu durumda 30 günlük müddet isimli tatile denk geldiği için, 7 Eylül 2025’e kadar uzayacaktır. Bir başka kıymetli nokta ise cadde, sokak yahut paha bakımından farklı bölgelerdeki her müstakil tespit için tek kişi tarafından dava açılması mümkündür. Bu durumda bedel tespitinin fazla görülmesi halinde bu kararın tüm mükellefler istikametinde geçerli bir hal alacaktır.
Ancak, emlak vergisi mükellefleri için kararların bildirim edilmemesi durumunda, müddet “öğrenme tarihi”nden itibaren işlemeye başlar. Bu durum, Danıştay’ın çeşitli kararlarıyla netleşmiştir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararı (15.02.2023 tarihli, 28.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanmıştır), bu mevzuda değerli bir içtihat oluşturmuştur. Karar, dava açma mühletinin öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde ve en geç kararın alındığı yılın son gününe kadar olduğunu belirtmiştir. Bu karara nazaran, 2025 yılı için, takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma müddeti en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar devam edebilecektir.
DEĞERLENDİRME
Görüldüğü üzere, emlak vergisi değerleme sürecinde hukuka uygunluğun ve adil bir vergilendirmenin sağlanması, yargısal denetim düzeneklerinin faal işleyişine bağlıdır. İdari Yargılama Yöntem Kanununa nazaran; vergi süreçlerinde dava açma mühleti 30 gün olarak belirlenmiştir. Bu mühlet emlak vergisi bedellerine ait kararların, kurum ve şahıslara bildirimi ile başlamaktadır. Lakin mükelleflere yönelik dava açma mühletinin; şayet ilgili idare tarafından daha öbür bir halde bildirim edilmediyse, takdirden sonraki birinci vergi tarhına ait yazının bildirimi ile, bildiri yapılmamışsa öğrenme tarihi ile başlayacağı, öğrenme tarihinin de ödeme tarihi olduğu söylenebilir.
Dolayısıyla birtakım yayın organlarında dava açma müddetlerinin, Temmuz ayında biteceği tarafındaki bilgilendirmeler eksik olup, her idarenin her kişi ve kuruma yaptığı bildiri tarihine nazaran mühletler değişebilmektedir. Taşınmaz sahiplerinin, 2026 yılı sonraki üç yıl için yine belirlenmiş olan emlak vergisi değerlerini incelemeleri faydalarına olacaktır. Yurttaşlarımız emlak vergisi kıymetlerinin kendilerine bildirim tarihinden itibaren de 30 gün içerisinde Vergi Mahkemelerine dava açabileceklerdir.
Vergi Usul Kanunu ve Emlak Vergisi Kanunu’nun ilgili unsur hükümleri yeterince, takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenen emlak vergisi kıymetlerinin ilgililere bildiri edilmesi zorunludur. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nca takdir komitelerine ilgili bildiri süreçlerini 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar yapmaları yönünde talimat yayımladı. Bu mühlet de geçmiş olmasına karşın ve tebligatların çoğunlukla mahalle muhtarlıklarına yapılması sebebiyle birçok kişinin bu husustan haberdar olmadığı görülüyor.
DAVA AÇMA GEREKÇELERİ
Takdir kurulu kararının hukuka alışılmamış olduğunu çeşitli münasebetlerle ileri sürebilirler. Bu münasebetler, çoklukla değerlemenin aslını yahut tarzını maksat alır:
-Değerin fahişliği (aşırı yüksek değerleme),
-Takdir komitesinin adaba muhalif oluşturulması,
-Kararın hukuka muhalif olması (mevzuata aykırılık),
-Kararın kâfi gerekçelendirilmemesi,
-Eksik yahut yanlış bilgiye dayalı karar alınması,gibi münasebetlerle dava açılabilir.
patronlardunyasi.com