Ticari kiralardaki fahiş artış, esnafı ve zincir mağazaları zorluyor: İstanbul dünya zirvesinde

Enflasyonun altında seyreden satışlar ve denetimsiz kira talepleri hem zincir markaları hem de esnafı kıskaca almış durumda. Türkiye genelinde her 3 markadan 2’si mülk sahibiyle mahkemelik olurken, küçük esnaf ise ya daldan çekiliyor ya da farklı bir iş kolunda talihini deniyor. Ortalama bir esnafın ömrü 3 yıla kadar düşerken, caddelerde boş kalan mağazalara artık dev fabrikalar da ekleniyor. Geçmişte sabit masrafların sadece üçte birini oluşturan kira, bugün yüzde 60’lara ulaşarak maliyetleri adeta domine ediyor. Satışlardaki daralma sırf mağazaları değil, üretim tesislerini de vuruyor. Ticari gayrimenkullere yönelik ilanlar süratle artarken, istenen sayılar ise el yakıyor. Almanya merkezli Deutsche Bank’ın yayınladığı “Dünya 2025 Kira Raporu”na nazaran İstanbul, son 5 yılda dolar bazında yüzde 193’lük artışla dünyada kiraların en fazla yükseldiği kent oldu. Bilhassa İstanbul’un itibarlı alışveriş caddeleri olan Teşvikiye ve Bağdat Caddesi’nde, mağazalar için talep edilen kiralar artık milyon TL düzeylerinde. Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel, “6 kata kadar artış isteyen var. Sabit kira ödüyoruz, ciro kirası da veriyoruz. Lakin yetmiyor” diyerek duruma reaksiyon gösterirken İstanbul Ticaret Odası (İTO) Başkanı Şekib Avdagiç ise kira krizine çift taraflı bakılması gerektiğini belirtiyor. Türkiye Esnaf ve Sanatkarları Konfederasyonu (TESK) Bendevi Palandöken de sistematik düzenlemelere işaret ediyor.

ÖNCEL: 6 KATA ÇIKAN KİRA ARTIŞI İSTEKLERİ VAR

BMD Başkanı Sinan Öncel, perakendecinin artık maliyetlerini yönetemediğini ve davaların kaçınılmaz hale geldiğini belirtiyor. “Sabit kira ödüyoruz, cirodan da hisse veriyoruz lakin yeniden de 4-5 kat artış talep ediliyor. 6 kata kadar çıkan istekler bile var” diyen Öncel, AVM’lerdeki adaletsiz kıyaslamaların mahkemeye taşındığını aktarıyor. Kendi mağazasıyla ilgili süreci örnek veren Öncel, AVM’nin alt katındaki yerinin, giriş kapısındaki mücevher mağazalarıyla kıyaslandığını, bunun kabul edilemez olduğunu söylüyor. “İlk uzman itiraz etti, ikinci ortalamayı aldı. Hakime durumu anlatınca üçüncü uzman atanmasına karar verildi. Bu yalnızca benim değil, kesimin genel meselesi” diyen Öncel, yatırımcıların “sorunu konuşmayalım, bölümü nasıl büyütürüz konuşalım” yaklaşımının da tahlil üretmediğini tabir ediyor. Perakende satışlarının enflasyonun çok altında kaldığını vurgulayan Öncel, “Şu anda herkes nakit akışı yönetiyor. Banka kredisi yok, denetimli ziyan kelam konusu. Aylık 100 lira kira varsa o kadar satış yapmak zorundasın, nasıl yaparsan yap” sözleriyle kesimin içine düştüğü darboğazı özetliyor. Öncel’e nazaran sadece AVM değil, tüm ticari mülk sahipleriyle yaşanan bu sorun lakin sistematik düzenlemelerle çözülebilir.

Enflasyona bağlı artışla birlikte mülk sahiplerinin gelir vergisinde indirim yapılması gerektiğini savunan Öncel, “Devlet vergisinden biraz feragat ederse mal sahipleri de istekli olarak indirime masraf. Üst hudut tek başına tahlil değil, zira arbede çıkar” diyerek hem mülk sahiplerini hem devleti sürece ortak etmeye çağırıyor.

AVDAGİÇ: YATIRIMCILARIN ARTAN YÜKLERİYLE BAĞLANTILI

Ekonomim^den Yener Karadenizi’in haberine nazaran, ticari gayrimenkul kiralarındaki tartışmaların odağında perakendeciler ve mülk sahipleri karşı karşıya gelse de İstanbul Ticaret Odası (İTO) Başkanı Şekib Avdagiç, meselenin sırf kiracılar açısından değil, yatırımcılar açısından da kıymetlendirilmesi gerektiğini savunuyor. AVM yatırımcılarının büyük kısmının uzun vadeli döviz kredileriyle yola çıktığını belirten Avdagiç, pandemiyle birlikte bu kredilerin TL’ye dönmesinin istikrarları bozduğunu söz ediyor. Avdagiç, “Diyelim ki 50 milyon dolar kredi taksiti vardı, 55 milyon dolar kira alıyordu. Kredisini ödeyip kalanla işini çeviriyordu. Fakat krediler TL’ye dönünce bu yapı çöktü” diyor Avdagiç’e nazaran mevcut kira tartışmaları, sırf perakendecilerin sıkışmışlığıyla değil, yatırımcıların artan yükleriyle de direkt ilişkili. Avdagiç, ticari mülklerin yatırım geri dönüş müddetlerine de dikkat çekiyor. İstanbul’da sıradan bir AVM’nin yer maliyeti dahil en az 150 milyon dolarlık bir yatırımı gerektirdiğini belirten Avdagiç, “Bir mağazanın kirası sadece o metrekareyi değil, ortak alanları, otoparkı, altyapıyı da karşılamak zorunda. 1 m2 mağaza için 3,5-4 m2 inşaat yapmak gerekiyor” diyor. Gayrimenkul kesiminde Türkiye’nin 2010’larda düşük kira düzeyleriyle anıldığını hatırlatan Avdagiç, “2010’larda bize gelen gayrimenkul raporlarında ‘Türkiye hem işyeri hem ofis hem de konut kiralarında dünya standartlarının çok altında. Çok süratli bir yükselme olacak’ deniyordu. AVM’lerde bu olamaz fakat örneğin caddelerde beşerler mülk almadı, ‘nasılsa ucuza oturuyorum’ diye. Ancak artık Bağdat Caddesi’nde bir dükkan almaya kalksanız 400-500 milyon TL’yi geçiyor. 50 milyona uygun bir caddede dükkan yok. Dünyada yatırımın 12-13 yılda döndüğü ülkeler var. Türkiye’de diyelim ki 20 yılda dönüyor. Bu son kira artırımlarından sonra 12 yıla kadar düştü. Artık 500 milyonluk dükkanı aldığınızda bunu 20 yıla bölerseniz yıllık 25 milyon almanız lazım, sıfır enflasyon ile. 12’ye bölerseniz, ayda yuvarlak hesap 2 milyon TL kira almanız lazım. Vergisini de üzerine koyarsanız 2,6-2,7 milyon TL almanız lazım ki, stopajını, vergisini verdikten sonra size 2 milyon net kalsın. Realite bu” kelamlarıyla, kira artışlarının sadece keyfi değil, yatırımın matematiğiyle de ilgili olduğunu belirtiyor.

PALANDÖKEN: DENETİMSİZ KİRA ARTIŞLARI KÜÇÜK ESNAFI TÜKETTİ

TESK Başkanı Bendevi Palandöken, ticari kiralardaki denetimsiz artışların ve kuralsız işyeri açılışlarının küçük esnafı süratle tükettiğini söylüyor. Kira düzeyinin yanı sıra 10 yılı dolduran kiracılar için tahliye kolaylığı sağlanmasının, esnafın uzun vadeli plan yapmasını imkânsız hale getirdiğini belirten Palandöken, “Bir esnafın müşteri kitlesi oluşturması beş yılı buluyor. Tam yerleşmişken, ‘çık’ deniliyor” diyor. Kira artışlarının yapılan işle orantılı olması gerektiğine dikkat çeken Palandöken, 50 bin TL’ye tutulan bir dükkânın kısa müddette 75 bin TL’ye çıktığını, bu farkın da mecburen vatandaşa yansıtıldığını vurguluyor. Zincir mağazalar ziyanını diğer şubeyle telafi edebiliyor lakin küçük işletmelerde bu istikrar sistemi bulunmuyor. “Caddelerdeki dükkânların birçok bu nedenle boş kalıyor. Online satışlar artarken, fizikî mağazalar birer birer kapanıyor” sözünü kullanıyor. Palandöken’e nazaran asıl sorun, kuralsızlık. Türkiye’de esnafın ortalama ömrü artık üç yıla kadar geriliyor. “Dünyada bu işler kuralla yürüyor” diyen Palandöken, simitçinin yanına bir öteki simitçi açılmasının önüne geçilmediğini, plansızlığın herkesi batırdığını lisana getiriyor. Ruhsat süreçlerinde alan tahlili yapılmaması nedeniyle tıpkı sokakta emsal işletmelerin birbirini yok ettiğini anlatıyor. Bir öbür sorun da kira stopajı. “Zaten gelirini almış mal sahibinden vergi alınıyor, bir de kiracıdan ikinci defa alınıyor” diyen Palandöken, ikili vergilendirmenin kaldırılmasını istiyor. Ayrıyeten mülk sahibinin kira artışında devletin müdahil olması, enflasyonun önüne geçilmesi ve işyeri kiralarının daha adil halde belirlenmesi gerektiğini söylüyor. Palandöken, Maliye ve Ticaret Bakanlıklarıyla yürüttükleri görüşmelerde perakende yasasının çıkarılması gerektiğini lisana getirdiklerini aktarıyor. “Her işletme her şeyi satamaz. Kira artışında hudut, işyeri açılışında tahlil, tahliyelerde istikrar gerekiyor. Batmadan evvel tedbir alınmazsa, kaybedilen yalnızca esnaf değil, ülkenin birikimi olur” kelamlarıyla davetini yineliyor.

patronlardunyasi.com