Vergi hukuku uzmanı uyarıyor: Fahiş artışa karşı dava açılmazsa maliyet katlanarak artabilir
“Rayiç bedel” diye bilinen taşınmazların “emlak vergisi değeri” artışları bir müddettir gündemde. Fahiş artışlar tartışılıyor. Her 4 yılda bir yine belirlenen bu bedeller nedeniyle önümüzdeki 4 yıl boyunca 6 farklı vergide 10 katı kadar mali yük altına girebilir. Hususla ilgili merak edilenleri Hürriyet’ten Oya Armutçu soruları ve kritik detayları vergi hukuku uzmanı avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordu.
İşte Armutçu’nun soruları ve Aslanpınar’ın hususla ilgili açıklamaları:
– Emlak vergisi pahası (rayiç bedel) nedir ve neden kıymetlidir?
Emlak vergisine ait “vergi değeri” her 4 yılda bir kıymetli artışlara uğruyor. Bu artışların asıl nedeni takdir kurulu dediğimiz kurulların toplanıp yerin pozisyonu, altyapısı, etrafındaki imar durumu ve binanın özellikleri üzere ögeleri dikkate alarak her mahalle, cadde, sokak için başka farklı yeni arsa metrekare pahası belirlemeleri. 2025 yılının haziran ayı sonuna kadar katılaşan bu bedeller, temel alınarak yapılan hesaplamayla 2026, 2027, 2028 ve 2029 yılları emlak vergisi kıymetleri de belirlenmiş olacak. Önümüzdeki 4 yılda 2025 yılına kıyasla 10 hatta 20 kata varan vergi ödemeye neden olabilecek. Üstelik bu artış tüm gayrimenkul süreçlerini direkt etkiliyor.
MUHTARINIZDAN ÖĞRENİN
– Emlak vergisi pahası hangi vergi ve harçları, nasıl tesirler?
Bu yıl 5, 10 katına, hatta birtakım bölgelerde 20, 30 katına kadar çıkan emlak vergisi bedelleri yalnızca emlak vergisini etkilemiyor, ayrıca birçok vergisel yükümlülüğü de arttırıyor. Bu kıymetlerle birlikte 2026, 2027, 2028, 2029 yıllarında artabilecek vergi ve harçlar şöyle: Emlak vergisi, gayrimenkul süreçlerinde ödenecek en az tapu harcı, gayrimenkul alım satım karınız için hesaplanan gelir vergisi, şirketler açısından kurumlar vergisi ve KDV, miras yahut bağış yoluyla gayrimenkulün intikali durumunda veraset ve intikal vergisi, pahalı konut vergisi, kira üzerinden alınan gelir vergisi. Bu prestijle emlak vergisi bedelinde yapılan artış, sadece tek bir vergi kalemini etkilemekle kalmayıp domino tesiriyle önemli bir vergisel yük oluşturabilir. Bu mali yükten kaçınabilmenin yolu ise dava açma müddeti içerisinde takdir komitesi tarafından belirlenen bedele karşı dava açılarak yürütmenin durdurulması kararı alınması.
– Emlak vergisi pahası mülk sahibine bildirim ediliyor mu? Nasıl öğrenilebilir?
Kanunen mülk sahibinin şahsına tebligat yapılmaz. Bu kıymet, belediyelerle gerekli yazışmaları yapılarak ya da muhtarlıklardan öğrenilebilir. Öğrenmenin en pratik yolu olarak ise muhtarlıklara asılan listeler denetim edilebilir. Bu ilanlar ekseriyetle takdir kurulu kararından sonra muhakkak bir müddet muhtarlıklarda asılı kalıyor.
30 GÜN İÇİNDE DAVA YOLU
– Fahiş artışa dava açılabiliyor mu?
Anayasa Mahkemesi’nin verdiği kıymetli bir karar ile artık mülk sahipleri tarafından da dava açılabiliyor. Yani arsa metrekare ünite ve münasebetiyle emlak vergisi pahasının fahiş bir artışa maruz kaldığı durumlarda mülk sahibi tarafından da yargı yoluna başvurulması artık mümkün. Dava açmak için belediyeye itiraz üzere bir mecburilik bulunmuyor.
– Dava açma müddeti nedir? İsimli tatil bu süreyi nasıl tesirler?
Takdir kurullarınca belirlenen arsa metrekare ve münasebetiyle emlak vergisi pahasına karşı olan dava, vergi mahkemesinde kural olarak öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde açılır. “Öğrenme” ile tabir edilen takdir komitesinin sizin taşınmazınız için belirlediği metrekare ünite kıymetinden haberdar olduğunuz tarihtir. Uygulamada bu kıymet ekseriyetle haziran ayının sonunda belediyelere ve ilgili kurumlara bildirim edildi. Muhtarlıklara asıldığından haberdar olunan gün, 30 günlük dava mühletinin başlangıcıdır. Örneğin 25 Haziran’da öğrenilirse olağanda 25 Temmuz’a kadar dava açılması gerekir. Lakin bu tarih isimli tatile denk geldiği için dava açma mühleti 8 Eylül 2025’e kadar (7 Eylül Pazar’a geldiği için) uzar.
KİM NASIL AÇABİLİR
– “Daha sonra öğrendim” diyerek dava açmak mümkün mü?
Öğrenmeden itibaren 30 gün içinde fakat her formda en geç ilgili yılın sonuna kadar (31 Aralık 2025’e kadar) açılabilir. Lakin nasıl olsa daha vakit var diye yaklaşmak çok hakikat olmayabilir. Zira öğrenmişseniz 30 günlük müddet başlamış oluyor. Ayrıyeten dava ne kadar erken açılırsa ileriki yıllarda artışın önüne daha erken geçilme ihtimali de o kadar artar.”
MASRAFI NEDİR
– Davayı kazanma ihtimali nedir? Masrafı nedir?
Her dava ve somut olay, davanın nasıl takip edildiği başka değerlendirilmeli. Bununla birlikte Adalet Bakanlığı’nın genel istatistiklerine nazaran vergi mahkemelerinde açılan davaların kazanılma ihtimali kaybedilme ihtimalinden fazla. Mahkeme kararına nazaran yeni kıymet belirlenir. Bu durumda kişi, varsa yalnızca kendi avukatına fiyat öder. Dava süreci için yaptığı harç ve eksper masrafı üzere yargılama masraflarını geri alır. Dava kaybedilirse takdir komitesinin belirlediği metrekare ünite ve hasebiyle emlak vergisi pahası motamot geçerli olmaya devam eder. Bu durumda dava masrafları dava açanın üzerinde kalır ve karşı taraf vekalet fiyatı ödenir. Dava masrafları eksper sayısına ve raporuna bağlı olarak yaklaşık 10-30 bin TL civarında olabilir.
Evet dava açmanın bir maliyeti var. Lakin sahiden haksız ve fahiş bir artış varsa dava açmamanın maliyeti, 4 yıl boyunca 6 başka vergide oluşacak maliyetten çok daha az olabilir. Dava kaybetmenin maddi riski sınırlıyken dava açmamanın maliyeti 4 yıl boyunca katlanarak artabilir.
EMEKLİLER İÇİN NEDEN ÖNEMLİ
– Emlak vergisinden muaf olan emekliler neden bu davayı önemsemeli?
200 metrekareye kadar tek konutu olan emekliler, mevcut mevzuat gereği emlak vergisi ödemese de takdir kurulunun belirlediği kıymetten kaynaklı birçok vergisel yükümlülükte artış meydana gelir. Unutmamak gerekir ki bu paha tapu harcından gayrimenkul satışındaki gelir vergisine kadar birçok kalemde temel alınıyor. Emlak vergisi muafiyeti mevcut durumu korusa da gelecekteki mali yükleri önlemek için emekliler de dava hakkını gözardı etmemeli.
patronlardunyasi.com
