‘Ticarette zorlanan satışa geçecek, yılın ilk yarısı konut almak isteyenler için fırsat olacak’
Necla DALAN
Gayrimenkulde 2024 yılının aşikâr bir kesim için bekleyiş yılı olduğunu söyleyen gayrimenkul teşebbüsçüsü ve Mars Gayrimenkul Yönetim Kurulu Lideri Hakan Bucak, Emlak Konut kampanyasının piyasaya canlılık getirdiğini ve insanların meskenlerinden çıkıp konut bakmaya başladığını söyledi.
‘TİCARETTE ZORDA KALAN 2024’TE YÖNETİM ETTİ, ARTIK SATIŞA DÖNECEK’
Ticari hayattaki daralma yüzünden de bu yıl ikinci el arzının artacağını kaydeden Bucak şunları söyledi:
“Ticarette zorda kalan 2024 yılında yönetim etti lakin artık satışa dönmeye başlayacak. Mart ve nisan aylarında fiyatların en tabanı göreceğini düşünüyorum. 2025 yılının birinci yarısı konut alacaklar için fırsat olacak. Lakin sonrasında fiyatlar yükselmeye başlar. Hem azalan arz hem de talep fiyat artışını tetikler. Yeni konut tarafında esasen fiyatlar düşmedi, fakat istenen artırım da yapılamadı. O tarafta da bekleyen artırımlar yılın ikinci yarısında devreye girmeye başlar. Bu nedenle, konut alacaklar için fırsat devrindeyiz. Hakikat lokasyonda, hakikat fiyata bir seçenek bulanlar vakit kaybetmeden almalı.”
Mars Gayrimenkul Yönetim Kurulu Lideri Hakan Bucak
25 MİLYON TL FİYATI OLAN HİÇBİR LÜKS PROJE SATIŞ KRİZİ YAŞAMADI
Lüks konutta sanılanın bilakis satış sorunu yaşanmadığına dikkat çeken Hakan Bucak, faiz hassasiyeti olan kesim ve ticaret yapanların bu alanda istekli olduklarını vurguladı. Bucak, şöyle devam etti:
“Bu nedenle 20-25 milyon liranın üzerinde fiyatla satılan lüks konutta satış krizi yaşanmadı. Hem konutlarını yenilemek hem de yatırım için alım yapıyorlar. Bunu İstanbul Zeytinburnu’ndaki Yedi Mavi’de de gördük. Marmara Vizyon Gayrimenkul AŞ’ye ilişkin 356 dairenin satışına Mayıs 2024’te başladık. Şeffaf bir duruş sergiledik, gerçekçi fiyat siyaseti benimsedik ve alıcının muhtaçlığını merkeze koyduk. Birinci el satışların yavaşladığı, yatırımcıların bekle-gör siyaseti izlediği bir periyotta satışa çıkardığımız dairelerin yüzde 50’sini kısa bir müddette satmayı başardık.”
‘GAYRİMENKULDE YANILGILI FİYATLAMA HEM ÜRETİCİYİ HEM TÜKETİCİYİ MAĞDUR EDER’
Hakan Bucak, son yıllarda yapılan fiyatlama yanlışlarına da değindi. Bucak, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Gayrimenkul şirketlerinin stratejiden mahrum, sistemsiz bir formda fiyat belirlemesi hem dala hem de tüketiciye ziyan veriyor. Gerçek vakitte gerçek lokasyonda maliyetini ve satış fiyatını yönetebileceğiniz proje geliştirmeniz gerekiyor. Yani sahiden çok kuvvetli bir sistem var. Amerikalı biri meskenini Zillow’a satışa koyduğunda fiyat denetim sistemi ile sistem sizi uyarıyor. ‘Dairen bu fiyat eder yahut etmez’ diye. Herkes bunu görüyor. Sistem, ‘Dur bakalım konutunun fiyatı o değil’ dediği için istediğiniz fiyatı yazamıyorsunuz. Bizde ise o denli bir sistemsizlik var ki fiyat piyasası şahsî, iki dudak ortasında. Mesela bir işveren yüzde 30 artırım yaptım diyor, başkası o vakit ben de yüzde 40 yapayım diyor. Üstelik fiyatlar tırmandıkça bu sefer ikinci elde meskenini satacak vatandaş da bu yapay artışa uyuyor ve piyasa gerçeklerinden uzak sayılar ortaya çıkıyor. Biz bu sorunu satışını üstlendiğimiz Yedi Mavi projesi bölgesinde de gördük. Biz fiyatı bilime sorduk, değerleme yaptırıp ona nazaran fiyat belirledik. Dijitalin gücünü de kullanarak Yedi Mavi projesini milyonlarca bireye ulaştırdık. Anadolu’dan çok talep aldık. Aldığımız yüksek talepten dolayı Konya’ya, Gaziantep’e, Bursa’ya gittik. Çalışmamızın meyvesini de ‘hızlı satış’ olarak aldık. Gördük ki fiyatlama asıllarına nazaran fiyat koyunca satışta kriz yaşanmıyor.”
‘DEĞERLEME RAPORU MECBURÎ OLSUN, 2.5 MİLYAR DOLAR DÖVİZ ÜLKEDEN ÇIKTI’
Gayarimenkul kesiminin Türkiye’de yılda 300-350 milyar dolarlık süreç yapılan bir kesim olduğunu da lisana getiren Bucak, bugün kurumsal inşaat şirketi dışında tapuda gerçek bedelinden süreç yapan olmamasından yakındı. Hakan Bucak, şu değerlerlendirmeyi yaptı:
“Bu adeta Türk toplumunun alışkanlığına dönüştü. Mesken 30 milyon lira, tapuda 5 milyon gösteriliyor. 1 milyar liralık arsa için 20 milyon üzerinden harç ödeniyor. Biz diyoruz ki, tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zarurî olsun. Mesela meskenin kıymeti 3 milyon lira çıktı. Devlet ‘Ben bu sayıdan harç alırım’ desin. Ancak şu an yüzde 4 olan tapu harcı da düşürülsün. Zati oran çok yüksek olduğu için vatandaş gerçek pahasını göstermiyor. Şayet harç oranı düşer ve gerçek bedel üzerinden tapu süreci mecburilik olursa devletin geliri bugünden çok daha fazla olur. Toplanan vergilerden kentsel dönüşümde muhtaçlık duyulan finansman başta olmak üzere inşaat şirketlerinin ve konut almak isteyen vatandaşların finansman muhtaçlıkları bile çözülebilir. Tüm paydaşlar yararlı çıkar.
Vatandaş alırken ‘acaba bu sayı yanlışsız mu’ telaşından kurtulur, devlet vergi gelirini artırır, kesimde haksız rekabet yerini adil ortama bırakır. Tapuda gerçek paha gösterilirse, yapay zekâ takviyesiyle sistem kurulur, tüketici vilayet, ilçe ve hatta mahallede yapılan süreçleri adeta borsadaki üzere takip edebilir. Böylelikle kusurlu fiyata geçit verilmez. Bu sistemin olduğu ülkelere 2.5 milyar dolar döviz çıktı 2024 te ülkemizden. Bu sistemleri ve şeffaflığı gören her vatandaş Türkiye’ye yatırım yapmaktan çekiniyor artık.”
patronlardunyasi.com
