Faiz indirimiyle orta gelir grubunun konut alımları arttı ancak yüksek taksitler engel oluşturuyor

2013’e kadar olan periyotta satılan her 100 konuttan yaklaşık 40’ı banka kredisi ile alınırken, 2024’te bu den­ge yaklaşık 11 konuta kadar düşmüş­tü. Merkez Bankası’nın siyaset fai­zinde aralık ayında başlattığı indirim sürecinde konut kredisi faizleri bu­na paralel düşüş kaydetmedi. Sınır­lı da olsa yaşanan düşüşlerin bu yıl ocak-şubat devrinde krediyle ko­nut alımlarını canlandırmasıyla kelam konusu oran yüzde 15’e yaklaştı.

FAİZ DÜŞÜŞÜNÜN ETKİSİ

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı datalara nazaran ocak-şubat periyodunda Türkiye ge­nelinde banka kredisi kullanılarak alınan (ipotekli) konutların sayısı ge­çen yılın birebir devrine nazaran yüzde 127,3’lük rekor bir artış kaydetti. An­cak bu artış kelam konusu satışların ge­çen yıl tıpkı devirde taban düzeylere inmesinin baz tesirinden kaynaklan­dı. Geçen yıl ocak-şubat periyodunda banka kredisi kullanılarak yalnızca 14 bin 742 konut satın alınmıştı. Bu sayı bu yılın birinci iki ayında 33 bin 504 adet oldu. Bu ortada ocak ayları prestijiyle yüzde 183 olan artış oranı, şubat ayla­rı prestijiyle yüzde 90’e geriledi.

Daha çok yatırımcı tip alıcıların gerçekleştirdiği ve banka kredisi dı­şındaki finansman teknikleri ile ya­pılan satışlar ise birinci iki ayda yüzde 20,1 artışla 191 bin 487 adede ulaştı. Geçen yıl birinci iki ayda toplam satış­lar içinde banka kredisi ile satılanla­rın yüzde 8,5 olan hissesi bu yıl tıpkı dö­nemde yüzde 14,9’a yükseldi.

Dünya’dan Naki Bakır’ın haberine nazaran, TÜİK’in konut satış istatistikleri­nin başladığı 2013 yılı prestijiyle sa­tılan her 100 konuttan yaklaşık 40 adedi banka kredisi ile alın­mıştı. 2014-2017 periyodunda yakla­şık üçte bir dolayında seyreden bu oran, 2018’de beşte bir seviyesine geriledi. 2019’da 100 konut içinde 25’e, 2020’de 38’e yükselen bu oran kre­di şartlarının giderek ağırlaştığı, kredi kullanımının zorlaştığı izleyen periyotta tekrar düşerek 2021’de yüzde 20’nin altına, 2022’de yüzde 18,9’a, mali sıkılaştırma dönemi­nin başladığı 2023’te yüzde 14,5’e, sı­kılaştırmanın devam ettiği 2024’te yüzde 10,7’ye kadar düştü.

Bu devirde kredili satışlarının hissesindeki düşüşte, yükselen faiz oranları ve düşen alım gücü dolayı­sıyla orta gelir kümesinin konut edi­nimindeki azalış yanında, konutu bir yatırım aracı olarak kıymetlendiren varlık sahibi kısımların bu piyasaya girerek banka kredisi dışı finansman sistemleri ile yatırım maksatlı yaptığı alımların artması tesirli oldu.

Merkez Bankası’nın 2024’ün son ayında başlattığı faiz indirim süreci­nin akabinde bankaların konut kre­disi faizlerinde hudutlu düşüşlerin yaşandığı bu yılın birinci iki ayında ise satılan konutlarda banka kredisi ile alınanların toplam satışlardaki hissesi yükselerek yüzde 14,9’e çıktı.

KONUT FİYATLARI ÜST YÖNLÜ

Son yıllarda inşaat dalında gir­di maliyetlerindeki artışların da üze­rinde artan konut satış fiyatları ve zorlaşan kredi şartları, tüketicile­rin alım imkanını daraltıyor. Son ay­lardaki canlanmaya karşın, yatırım emeli dışında muhtaçlık için konut al­mak isteyenlerin önündeki en büyük pürüzü, hala yüksek seviyelerdeki faiz oranları oluşturuyor.

Büyük kentlerde yeni projelerde 1+1 konut fiyatı dahi 7 milyon dolayı­na çıkmış bulunuyor. Satış fiyatları, oda sayısı arttıkça katlanıyor. Birin­ci el konut alımında kullanılabilecek azami kredi oranı ise 5 milyon liranın altındaki kıymette konutlarda A sınıfı ise yüzde 90, B sınıfı ise yüzde 85, di­ğer sınıflarda ise yüzde 80 düzeyin­de. 5-10 milyon lira ortası kıymetteki konutlarda A sınıfı ise fiyatın en fazla yüzde 80’i, B sınıfı ise yüzde 75’i, di­ğerlerinde yüzde 70’i için kredi kul­lanılabiliyor. 10-20 milyon TL ortası konut­larda bu oranlar sınıfına nazaran sı­rasıyla yüzde 70, yüzde 65 ve yüzde 60’a düşüyor.

KREDİLER HÂLÂ ÇOK PAHALI

Bankaların konut kredisine uyguladığı aylık faiz oranları yüz­de 3’ün inmiş bulunu­yor. Faiz indirimi süreci daha başlamadan yükse­lişe geçen fiyatlar, talepteki canlanma paralelinde giderek ivme kazanıyor. Faiz düşüşüne hassas yükselen satış fiyatları ve çok ağır kredi geri ödeme koşul­ları, ikamet maksatlı konut almak is­teyen orta gelir kümesinin bunu zor­laştırıyor.

Mevcut faiz oranları ile kullanıla­cak 1 milyon liralık bir kredinin 10 yıllık bir geri ödeme planında aylık taksidi bankaya nazaran 27 bin 970 li­ra ile 32 bin 187 TL ortasında değişi­yor. Buna nazaran borçlunun kullandığı her 1 milyon TL’lik kredi için banka­ya toplamda 3 milyon TL dolayında geri ödeme yapması gerekiyor. Buna nazaran konut kredisi kullanan birinin vade sürecinde yapacağı toplam geri ödeme aldığı kredinin yaklaşık dört katına ulaşıyor.

Faiz-fiyat sarmalında gerileyen talep nedeniyle, şimdi sıkılaştırma ve artış sonu getirilmeden evvel de konut kredisi hacmindeki büyüme­nin yıllar prestijiyle genelde enflas­yonun altında kaldığı dikkati çekiyor. 2018’den bu yana olan periyotta 2022 hariç tüm yıllarda konut kredisi hac­minin gerçek olarak daraldığı görülüyor.

FİYATLAR MALİYET ARTIŞINI SOLLADI

Son on yılda yeni konut fiyatlarındaki artışın, inşaat maliyetlerini solladığı belirlendi. TÜİK ve Merkez Bankası bilgileri kullanılarak yapılan hesaplama, Ocak 2015-Ocak 2025 ara­sındaki devirde inşaat maliyetleri 17,1 kat artarken, yeni konut fiyatlarında 22,3 kat­lık bir artış olduğunu gösteriyor. Bu devirde inşaat kesiminin cirosundaki artış da 25,7 seviyesinde bulunuyor. Fiyatlardaki artış ivmesinin 2017- 2022 devrinde maliyetlerdeki artışa nazaran daha yüksek olduğu, izleyen devirde ise istikrarın bilakis döndüğü görülüyor. Öbür deyişle kelam konusu periyotta kesim maliyet ar­tışlarını satış fiyatlarına tam yansıtamayarak maliyet artışlarına nazaran daha düşük fiyat artışına giderken, 2023’ten iti­baren ise fiyatları maliyet ar­tışlarının da üstünde ar­tırdığı dikkati çekiyor.

patronlardunyasi.com