Emlak vergisi ve değerli konut vergisinde yeni dönem: 2026’da rayiç artışlarının 10-15 kat etkisi
Türkiye’de konut fiyatları son 3 yılda çok sert yükseldi. Artık meskenlere milyonlarca liralık fiyatlar biçiliyor. Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir meskenin ortalama fiyatı 4 milyon lirayı, İstanbul’da ise 6.3 milyon lirayı buldu. Alışılmış bu sayılar semt, meskenin büyüklüğü, inşaat kalitesi ve imkanlarına nazaran katlanıyor.
Satış fiyatlarında milyonlar söylem edilse de bu daireler, vergilendirilirken ‘değerli konut’ statüsüne girmiyordu. Nedeni; kıymetli konut vergisinin (DKV) piyasa kıymetine nazaran değil, emlak vergisi rayiç pahasına nazaran hesaplanması. Fakat 2026’da bu durum değişebilir.
10-15 KAT ARTTI
Haziran ayı prestijiyle toplanan takdir kurulları, 2026-2029 periyodu için yeni metrekare rayiç bedellerini belirledi ve ilan etti. Bilhassa büyükşehirlerde önemli artışlar yapıldı. Yeni rayiç kıymetlerde artış yüzde 300’den başlayıp, birtakım lüks semtlerde yüzde 1500’lere kadar ulaştı.
Emlak vergisine temel bina metrekare olağan inşaat maliyet bedelleri de yükseldi. Hem rayiçlerde 10-15 kata varan artışlar hem de metrekare bedellerindeki artış dikkate alındığında emlak vergisi 2026’da önemli oranda zamlanacak. Bunun yanı sıra bir çok mesken de bedelli konut kapsamına girecek.
NASIL HESAPLANIYOR?
2021 yılında devreye giren kıymetli konut vergisi, emlak vergisine temel rayiç pahalara nazaran hesaplanıyor ve her yıl tekrar değerleme oranının yarısı oranında artıyor. 2024 yılı için belediye rayiç pahası 12 milyon 880 bin TL’yi aşan konutlar için beyan mühleti 20 Şubat 2025’te tamamlandı. Verginin birinci taksiti şubat ayında ödenirken, ikinci taksitin ağustos ayının son gününe kadar ödenmesi gerekiyor. Önümüzdeki yıl ise 2025 yılında meskeninin vergi değeri
* 15 milyon 709 bin TL ile 23 milyon 564 bin TL ortasında olanlar (bu fiyat dahil) 15 milyon 709 bin TL’yi aşan kısmı için binde 3,
* 31 milyon 421 bin TL’ye kadar olanlar (bu fiyat dahil) 23 milyon 564 bin TL’si için 23 bin 565 TL, fazlası için binde 6,
* 31 milyon 421 bin TL’den fazla olanlar 31 milyon 421 bin TL’si için 70 bin 707 TL, fazlası için binde 10 oranında vergi ödeyecek ve 20 Şubat 2026’ya kadar beyannamesini verecek.
DAHA FAZLA TAŞINMAZ İÇİN VERGİ ÖDENECEK
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departman Müdürü Berk Ünsal, yeni rayiç kıymetlerin kıymetli konut vergisine tesirini kıymetlendirdi. Verginin, yalnızca belediye rayiç kıymeti temel alınarak hesaplanması ve tek meskeni olanların vergiden muaf tutulması nedeniyle hudutlu sayıda konutu kapsadığını söyleyen Ünsal, “Ancak 2026 yılı için belediyeler tarafından belirlenen yeni rayiç pahalar, kıymetli konut vergisi kapsamındaki taşınmaz sayısının değerli ölçüde artmasına neden olacak üzere görünüyor” dedi. Bilhassa İstanbul, Ankara, İzmir ve birtakım kıyı bölgelerinde rayiç bedellerin katlanarak arttığını belirten Ünsal, “Bu artışlar hem emlak vergisi hem de bedelli konut vergisi açısından değerli değişimlere neden olacak” diye konuştu.
BU 3 MADDEYİ KESİNLİKLE YAPIN!
Berk Ünsal, yeni bedeller sonrasında mülk sahiplerinin ve yatırımcıların yapması gerekenleri şöyle sıraladı:
- Güncellenen rayiç pahaları denetim etmesi,
- Vergi matrahlarını yine hesaplaması,
- Gerekirse itiraz süreçlerini değerlendirmesi büyük kıymet taşıyor.
ETKİSİ 2027’DE GÖRÜLECEK
Bu gelişmelerin, yalnızca lüks konutları değil, orta-üst segmentteki birtakım konutları da vergi kapsamına dahil edebileceğinin altını çizen Ünsal, şunları söyledi: “Değerli konut vergisi açısından çok daha fazla mülk sahibini ilgilendirecek bir periyot olacak üzere görünüyor. Bununla birlikte değerli hususlardan birisi, 2025 sonunda mutlaklaşan ve 2026 yılında geçerli olacak yeni arsa rayiç bedelleri, 2027 yılında ödenecek pahalı konut vergisi için temel alınacak. Bu artış 2026 yılında değil, 2027 yılında beyannameye yansıyacak ve ödeme 2027’de yapılacak. Münasebetiyle, yeni rayiç artışlarının fiili tesiri 2027 prestijiyle görülecek.”
TEK MESKEN MUAF
Değeri ne olursa olsun tek konut vergiden muaf. Birden fazla meskeni olanların da en düşük pahaya sahip olan konutu muaf oluyor. Müteahhitler, şimdi satış ve periyodunu yapmadığı yeni inşa edilen konutlar için bu vergiden muaf tutuluyor. Kıymetli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki (hak sahibi), varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik üzere tasarruf edenler oluyor. Konuta hisseli mülkiyet halinde malik olanlar, payları oranında vergi ödüyor. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumlu.
ŞUBATTA BEYANNAME VERİLECEK
* Bedelli konut vergisi için her yıl 20 Şubat’a kadar beyanname veriliyor ve birinci taksit tıpkı ay içinde ödeniyor.
* Peşin ödemeyenler ikinci taksidi ağustos ayı boyunca ödüyor. Son gün 31 Ağustos. Ödeme yapılmaması durumunda gecikme faizi işliyor.
* Kıymetli konut vergisi mükellefiyeti; meskenin rayiç pahasının belirtilen meblağı aştığı tarihi, vergi kıymetini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, muafiyetin düştüğü tarihi takip eden yıldan itibaren başlıyor.
* Örneğin yeni rayiçlerle 2026 yılında meskeninin pahası artanlar, 2027 yılında şubatta beyanname verecek ve birinci ödemesini yapacak.
* DKV’de vergi, yıllık olarak tahakkuk ettiriliyor. Örneğin birinci taksidi şubatta ödediniz ve konutunuzu nisan ayında sattınız. Ağustos ayında ödenecek taksidin de mükellefi siz oluyorsunuz. Takip eden yılda konutun yeni sahibi yeni beyanname veriyor.
* DKV ödemeleri, taşınmazın bulunduğu vilayet ve ilçelerde vergi dairelerine yapılıyor.
patronlardunyasi.com
