Kiralarda yıllık artış yüzde 78,94 ile enflasyonun 2,3 katına ulaştı: Arz-talep dengesi ve yüksek talep zamları hızlandırıyor

Taşımaların yaz devriyle artması, üniversitelerin açılacak olması, evlenmeler, boşanmalar, iş gayeli ikametgahlar ve kentsel dönüşümle birlikte kiralık mesken muhtaçlığı artarken, bozulan arz-talep istikrarı ve yükselen taleple kira artırımı enflasyonu katladı. Tüketici enflasyonu yıllık yüzde 33,52, son 12 aylık enflasyon yüzde 41,13 olurken, gerçek kira yüzde 78,94’le enflasyonu 2,3 kat aştı.

TÜİK’in açıkladığı yıllık yüzde 33,52’lik enflasyondan arındırıldığında gerçek kira yüzde 45,4’lük oranla enflasyonun üzerinde getiri sağladı. Kesim temsilcileri, “Enflasyon düşmesine karşın kira artırımlarının iki katı artış göstermesi, arz-talep istikrarının bozulması, yeni kontratlara yapılan radikal artırımlar ve kiranın yatırım aracı haline gelmesi, alım gücündeki düşüşle satın almanın yerini kiralıklara bırakması ve yüksek talep, kira enflasyonunu üst taşıyor” değerlendirmesinde bulundu.

“KİRA ENFLASYONU DAHA YAPIŞKAN OLABİLİR”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, şu değerlendirmelerde bulundu: “Kira artışlarının temelinde iki ana dinamik öne çıkıyor. Birincisi, kiralık konut talebi güçlü biçimde devam ederken, yeni konut arzı epey sonlu. İkincisi ise, genel ömür maliyetlerinin yükselmesiyle birlikte kira gelirinin hane bütçesindeki kıymeti artıyor.

Dünya’dan Hamide Hangül’ün haberine nazaran, bu iki ögenin birleşimi, kiralar üzerinde üst taraflı bir baskı oluşturuyor. Son açıklanan yıllık TÜFE oranı yüzde 33, on iki aylık ortalama yüzde 41 düzeyinde. Bu oranların baz alınmasıyla birlikte, kira artış suratında önümüzdeki aylarda kademeli bir yavaşlama beklenebilir. Enflasyondaki düşüş eğiliminin sürmesi halinde, kira artışlarındaki ivme de daha hudutlu kalacaktır.” Enflasyondan arındırıldığında da kiradaki yüzde 45,4’lük artışa işaret eden Maya, “Kira enflasyonu daha yapışkan olabilir. Enflasyon düşüyor lakin kira enflasyonundaki düşüş daha geriden geliyor” dedi.

“KİRALIK TALEBİ EN YÜKSEK DÖNEMDEYİZ”

İTO Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, şunları söyledi:

“TÜFE’de mayıs ayından bu yana aydan aya düşüş gösteren bir enflasyon var. Daha evvel yıllık yüzde 50 bandında olan enflasyon gerilemesini sürdürerek ağustos ayında yüzde 40 bandına geriledi. Son 12 aylık ortalamalara nazaran yüzde 41,13. Kelam konusu oran şu anda yasal kira artış oranı. Kontrat yenilecek kiracı ve mesken sahipleri bu oran üzerinden yenileme yapabilecekler. Yasal artırım oranı bu.

Ancak kirada beş yıl tamamlandıysa, mesken sahibi o bölge rayicinin altında kira geliri alıyorsa güncelleme isteyebilir yasal olarak. Bu noktada kira tespit davası açabiliyor mesken sahibi. Kiralık konuta talep daima var, kiralık konuta muhtaçlık var. Zira yaz dönemi olmasının da tesiriyle taşımalar var, üniversiteler açılacak, oradan bir kiralık talebi olacak, yaz ayları düğünlerin olduğu bir periyot. O nedenle kiralık talebi en yüksek devirdeyiz.”

DAVALAR ARTIYOR

Kakıcı & Şimşek Hukuk Ofisi kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira artışlarının son 12 aylık TÜFE’ye nazaran belirlendiğini anımsatarak, yapılacak yeni kira kontratlarda o ay son açıklanan orana baktıklarını söyledi. Kira artışlarıyla birlikte davalarda da artış gözlemlendiğine işaret eden Elvan Kakıcı Şimşek, “Kiracı beş yılı doldurduysa kira tespit davası, 10 yılı doldurduysa tahliye davası açılabiliyor. O nedenle davalar her geçen gün artıyor” değerlendirmesinde bulundu.

“GETİRİ ODAKLI YATIRIM ARACINA DÖNÜŞÜYOR”

Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Ali Hartavi, kira artışları son aylarda sürat kaybetse de düzey olarak yüksek olduğunu belirterek, şöyle devam etti:

“Konut yatırımı, son devirde bedel artışı beklentisinden çok kira getirisi üzerinden şekillenmeye başladı. Bilhassa portföyünü çeşitlendirmek isteyen ferdî yatırımcılar ile küçük ölçekli fonlar için konut, yine sürdürülebilir bir gelir kaynağına dönüşüyor.

Enflasyondaki düşüş devam ederse, konutla ilgili kalemlerde de hudutlu bir dengelenme görülebilir. Bununla birlikte arz kısıtı, göç hareketliliği ve yüksek maliyetlerle kiraların hâlâ üst taraflı risk barındırdığı unutulmamalı. O açıdan nakdî sıkılaştırmanın yanı sıra; toplumsal konut üretimi, kiracı takviye programları ve mekânsal planlamayla desteklenmiş arz siyasetleri da bu süreci destekleyecektir. Sonuç olarak, kiralar, TÜFE’nin neredeyse iki katı süratle artıyor. Konut fiyatları görece yatay, yatırım artık kira getirisi temelli yapılıyor. Kiralardaki üst taraflı baskı devam edecek üzere görünüyor.

“KİRALAMAYA YÖNELEN KİTLE GENİŞLİYOR”

Vartur Real Estate CEO’su Şerif Varlı, yılık enflasyonun yüzde 33, son 12 aylık yüzde 41,13, gerçek kira enflasyonunun ise yüzde 79 olduğuna işaret ederek, şöyle devam etti: “Yani kira enflasyonunun, genel enflasyonun neredeyse 2 katı artması, birkaç temel dinamiğe dayanıyor: Bunlardan biri arz-talep istikrarı bozuldu. Konut sahipliği azaldı, yani faizlerin yüksek olması nedeniyle alıcılar kiracı durumunda kalıyor. Göç baskısı var, bilhassa İstanbul, Antalya, Ankara üzere kentlere hem iç göç, hem yabancı ilgisi devam ediyor. Sonuç olarak, kiralığa talep artarken, kiralanabilir konut stoku düşüyor, bu da kira fiyatlarını üst çekiyor.

Yine mevcut kiracıyı tahliye eden mal sahipleri, konutu piyasa şartlarına nazaran yine kiraya vererek yüzde 100’lere varan artışlar uygulayabiliyor. Bilhassa yaz aylarında tayin devri, üniversite tercihleri ve taşınmalarla talep tepe yapmış durumda. Konut almak yerine kiralamaya yönelen kitle genişliyor. Şu anda talep, çoklukla 20 bin35 bin TL bandındaki dairelere ağırlaşıyor. Özetle, gerçek kira enflasyonunun yüzde 79’a çıkması, arz-talep dengesizliği, yeni kontratlara yapılan radikal artırımlar ve gayrimenkul piyasasında kiralığın yatırım aracı haline gelmesi üzere nedenlerle açıklanabilir. Talep hala yüksek, bilhassa küçük ve orta büyüklükteki dairelerde.”

patronlardunyasi.com