Merkez Bankası’nın faiz indirimi konut piyasasını hareketlendirdi: Alıcılar ve yatırımcılar için yeni yol haritası

Merkez Bankası’nın faiz indirimleri, uzun müddettir yüksek faizler nedeniyle durağanlaşan konut piyasasında tekrar hareketlilik yarattı.

Hürriyet’ten İsmail Sarı’nın haberine nazaran: birtakım kamu bankalarının konut kredisi faizlerini yüzde 2,69 düzeylerine çekmesi, hem birinci defa konut sahibi olmak isteyenler hem de yatırımcılar için yeni bir devrin kapılarını araladı. Lakin faizlerdeki bu gerilemenin fiyatlar üzerinde yaratacağı baskı da tartışma konusu.

FAİZLERDEKİ DÜŞÜŞ KADEMELİ HAREKETLİLİK GETİRDİ

Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı Özden Çimen, aylık faiz oranlarında yaşanan gerilemenin kesime tesirinin kademeli olarak hissedildiğini belirtti. Çimen, “Faizlerin yüksekliğine kıyasla konut satışları rekor kırmaya devam etti. Bu rekorların gerisinde lokal yatırımcıların tasarruflarını konut alımında değerlendirmesi nedeniyleydi. Yeni yatırımcıları ise daha çok faizlerin düşme eğiliminin sürdüğü 2026 yılı boyunca göreceğiz” dedi.

Gayrimenkul değerleme uzmanı İbrahim Cihan Kurtulan da “Faiz oranlarının indirimi, konut piyasasında temkinli bir hareketlilik başlattığını gözlemliyoruz” dedi ve ekledi:

“Konut arzındaki artış ve faiz oranlarının kademeli olarak düşürülmesiyle birlikte, hem birinci defa konut sahibi olacaklar hem de yatırımcılar açısından ilginin artmasını, bu ilginin de vakitle satışlara olumlu tarafta yansımasını bekliyoruz.”

1- FİYATLAR DOYUM NOKTASINDA MI? FAİZ İNDİRİMİ YENİ BİR ARTIŞ DALGASINI TETİKLER Mİ?

Bu soruma “2019-2023 devrinde konut fiyatlarında hem dolar hem de TL bazında önemli yükselişler gördük” karşılığını veren Özden Çimen, şöyle devam etti:

“Ortalama konut fiyatları metrekarede 650 dolardan 1400 dolarlara çıktı. Günümüzde 1100-1200 ortasında dengelenmiş görünüyor. İstanbul için geçerli olan bu durum faizlerin yüksekliği nedeniyle emsal bir eğilim izliyor. Faizlerin düşüşü ise konut fiyatlarını üste taşıyabilir. Fakat fiyatların doyum noktasında olduğu ve yatırım için uygun aralık için daha vaktin olduğunu söylemek mümkün.”

İbrahim Cihan Kurtulan ise kredi faizlerindeki gerilemenin piyasayı canlandırma potansiyeline sahip olduğunu lakin fiyat artışlarına da yer hazırladığını belirtti. Kurtulan, “Faiz oranlarının düşmesi birinci bakışta olumlu bir gelişme üzere görünse de bilhassa konut satıcılarının bu durumu fırsata çevirerek fiyatları üst çektiğini görüyoruz. Şayet konut kıymetleri ‘Değer Haritaları’ üzere objektif referanslarla belirlenirse, piyasa sağlıklı bir halde hareketlenir ve faiz indirimi gerçek manada alıcı lehine sonuçlar doğurur” dedi.

2- İSTANBUL DIŞINDAKİ PİYASALAR NE DURUMDA? TATİL BÖLGELERİNDE FİYATLAR NE İSTİKAMETE GİDİYOR?

Özden Çimen, Türkiye’de yılda ortalama 1,2-1,5 milyon ortası konut alım-satımı yapıldığının altını çizerek, “Bu hacmin büyük bir kısmı İstanbul’dadır. İstanbul dışı kentler kendi koşullarına nazaran değerlendirilmeli. Ama tatil beldelerindeki fiyatlar başka kentlere nazaran daha fazla yükseliş gösterdi. Bilhassa Muğla ve Antalya’ya 2020’de konut yatırımı yapanlar günümüze kadar dolar bazlı yüzde 100’den fazla kar elde ettiler. Bu bölgelere yatırımların uzun vadeli olacak biçimde tercih edilmesi daha makul görünüyor” dedi.

3- ORTA GELİR KÜMESİ İÇİN KONUT FİNANSMANI: FIRSAT MI, ZORLUK MU?

“Orta gelir kümesi için aylık konut alım faiz marjının yüzde 1’in altı olduğu söylenebilir” diyen Özden Çimen, “Henüz konut fiyatlarındaki dengelenme tam manasıyla gerçekleşmedi. Faizlerin yüzde 10’lu düzeylere gelmesi sonrası orta gelirli kümeler için konuşabiliriz” dedi.

İbrahim Cihan Kurtulan da “Orta gelir kümesi, konut piyasasında temel olarak arz yetersizliğiyle karşı karşıya kalmaktadır. Yeni inşa edilen konutlar çoğunlukla ya toplumsal konut ya da lüks segmentte yer almakta, bu da orta gelirli vatandaşların gereksinimlerine uygun seçenekleri sınırlamaktadır. Ödeme şartlarını güzelleştirmek ismine faiz oranlarının düşürülmesi olumlu bir adım olsa da bu kümenin talep ettiği konutlara erişebilmesi için arzın da birebir oranda artırılması gerekmek” formunda konuştu.

4- KREDİYLE KONUT ALMAYI DÜŞÜNEN BİRİ İÇİN ŞU ANDA YANLIŞSIZ VAKİT MI?

“Krediyle konut almak isteyenler için bankalar şimdi limitleri makul seviyeye çıkarmış değiller” diyen Özden Çimen, “Konut alımları günümüzde yüklü olarak kredi formda değil nakit üzerinden gerçekleşiyor. 2023’ten itibaren nakitle alım-satım hacmi daha yüksek seyrediyor. Yüzdelik olarak kredili satışlar çok düşük düzeylerde bulunuyor” dedi. İbrahim Cihan Kurtulan da “Kredi ile konut almak isteyen bir vatandaşın yalnızca konut kredisi kullanarak ilgili konuta ulaşması şu an için çok mümkün görünmüyor” dedi ve ekledi:

“Konut alımında karşılaşılan en büyük iki mahzur, ödeme fiyatlarının yüksekliği ve talep edilen kredi ölçüsünün tamamının karşılanamaması. Mevcut piyasa şartlarında, bir vatandaşın hedeflediği gayrimenkule ulaşabilmesi için aşikâr bir birikime sahip olması gerekiyor. Şayet konutun yaklaşık yüzde 40’ı kadar bir tasarrufla krediye başvurulabiliyorsa, bu durum alım için hem hakikat vakit dilimi hem de cazip bir fırsat manasına gelmekte.”

5- HANGİ ALIM STRATEJİSİ (DAHA KÜÇÜK MESKEN, DAHA UZAK LOKASYON, ORTAK ALIM VS.) DAHA MANTIKLI?

“Şehir dışındaki konutların daha fazla tercih edildiği gözlerde kaçmamalı” diyen Özden Çimen, şu kıymetli bilgilerin altını çizdi:

— Mantıklı yatırım için fiyat dalgalanmalarının ağır olduğu bölgeler değil orta vadede umut vaat eden yerler tercih edilebilir. Konut projelerinde talebin 2+1 ve toplumsal konutlar üzerinde ağırlaştığını söylemek mümkün. Lakin hacim olarak yaklaşıldığımda lüks konutlar öne çıkıyor. Talebin rekor kırdığı bir periyotta yatırım fırsatı hangi istikamette eğilim gösteriyorsa yatırımcı da bu alanda alımı tercih ediyor.

— Ayrıyeten inşaat ve konut dallarında yaşanacak gelişmeler iktisadi çıktıya direkt yansıyan alanlar. Kampanyalarla yapılan satışlar finans bölümü üzerinde tesir yaratıyor ve kredi hacminin büyümesine katkı sunuyor. Yatırımcılar da kampanyalı alım imkanlarına daha fazla kıymet veriyorlar. Bu mevcut kampanyalar da yatırımcıyı daha fazla konut alımına yönlendiriyor. Bu da göz önünde bulundurulmalı.

6- YURT DIŞINDA KONUT YATIRIMI DAHA MI UCUZ? BUNUN AVANTAJLARI NELER?

Son yıllarda yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında Türk vatandaşlarının ilgisi dikkat cazibeli bir biçimde artış gösterdi. Özden Çimen’in verdiği bilgilere nazaran, sadece 2024 yılında Türk yatırımcılar Dubai’den yaklaşık 3 milyar dolarlık konut satın aldı. Türkler, kente en fazla yatırım yapan milletler ortasında üst sıralarda yer alıyor.

Çimen, Dubai’ye yönelik ağır ilginin sebeplerine ait olarak, “Vergi avantajları, yüksek kâr marjı ve yatırımcılara sunulan ‘golden vize’ üzere imkanlar, Türk yatırımcıları bu bölgeye yönlendiriyor. Bu nedenle Dubai’deki en kıymetli konutun bir Türk tarafından satın alınmış olması da tesadüf değil” dedi.

Özellikle yüksek gelir kümesindeki yatırımcıların yöneldiği Dubai’nin, önümüzdeki yıllarda da Türkler açısından cazibesini muhafazası ve yeni yatırımlar çekmesi bekleniyor.

patronlardunyasi.com